相続した農地がいくらの価値になるのか、固定資産税評価額とは何が違うのか——農地特有の評価の仕組みを地元の税理士がわかりやすくご説明します。
その疑問、みずほ会計事務所が評価方法の整理からお手伝いします。
農地の評価は区分によって計算方法が異なります。6つのポイントに分けて確認しましょう。
相続税の評価では、農地は「純農地」「中間農地」「市街地周辺農地」「市街地農地」の4つに区分され、区分によって評価方法が異なります。どの区分に当たるかは、都市計画法上の区域区分（市街化区域か市街化調整区域か等）や周辺の状況で判断されます。
純農地・中間農地は、固定資産税評価額に、国税局長が定める一定の倍率をかけて評価額を算出する「倍率方式」で評価します。
倍率は地域ごとに国税庁の「財産評価基準書」で公表されており、毎年見直されます。
市街地農地は、その農地が宅地であるとした場合の1平方メートルあたりの価額から、宅地に転用する場合にかかる造成費相当額を差し引いて評価する「宅地比準方式」（地域によっては倍率方式）で計算します。
市街地周辺農地は、その農地が市街地農地であるとした場合の評価額の80%相当額として評価します。
都市計画で「生産緑地」に指定されている農地は、買取りの申出ができるようになるまでの期間に応じて、評価額から5%〜35%が控除されます。
農地の評価額は、相続税の基礎控除を超えるかどうかの判断材料であると同時に、農地の納税猶予を使うかどうかの検討材料にもなります。評価額を正確に算出することが、その後のすべての判断の土台になります。
→ 農地の納税猶予について詳しくは農地の相続税・納税猶予制度をご覧ください。名古屋国税局管内（岐阜県・愛知県・三重県）での農地評価の実務にも対応しています。
農地の評価額が分からずご相談いただいた方から、よくあるご相談をもとに、分かりやすい例としてご紹介します。
早川様（仮名）は、相続した5筆の農地がそれぞれ異なる区分に該当していることが判明。区分ごとの評価方法を整理し、正確な評価額を算出しました。
堀田様（仮名）は、ご自身では倍率方式で評価できると思っていた農地が、実際は市街地農地に該当し宅地比準方式が必要と判明。想定より評価額が高くなった分も含めて申告しました。
溝口様（仮名）は、相続した農地が生産緑地に指定されていることをご存じなく、確認の結果、評価額から一定割合の控除を適用することができました。
大橋様（仮名）は、まず農地の評価額を確認したいというご相談から着手。評価額を踏まえて、納税猶予を使うかどうかをご家族で検討されました。
「どこに相談すればいいか分からない」という方は少なくありません。失敗しないための3つのポイントをご紹介します。
相談者
江尾ポイント①｜相続税の申告実績が豊富か。法人税・所得税の顧問は得意でも、相続税の申告経験が少ない事務所に依頼すると、財産評価の判断に時間がかかったり、適用できる特例を見落としてしまうリスクがあります。依頼前に「相続税の申告を年間どれくらい手がけているか」を確認することをお勧めします。
相談者江尾ポイント②｜税理士が初めから最後まで対応してくれるか。相続は財産の話だけでなく、ご家族の事情やお気持ちに関わる部分も多く、担当者が途中で変わると同じ説明を何度もすることになったり、伝えたニュアンスが正確に引き継がれないことがあります。初回面談の時点で「誰が最後まで担当するのか」を確認しておくと安心です。
相談者江尾ポイント③｜申告後のアフターフォローが充実しているか。相続した不動産を売却した際の譲渡所得税の申告、名義変更、二次相続に向けた対策など、関連するご相談は続きます。当事務所では申告後も継続してご相談いただける体制を整えており、長期的なお付き合いの中で家族の資産全体を見ていくことができます。
評価方法の判断に専門知識が必要だからこそ、「最後まで同じ人が対応してくれるか」「地域の農地事情に詳しいか」が安心を左右します。
初回のご相談から申告後のフォローまで、窓口も担当も変わりません。「あの時話したことを、また一から説明する」必要がない安心があります。
「最低◯円〜、あとで加算」ではなく、正式なご依頼の前に総額の見積もりをご提示。相続人の数・土地の数が増えても加算はありません。
生まれも育ちも岐阜県瑞穂市。地元の土地の事情も、ご家族の気持ちも、近くでお聞きします。すぐに会いに行ける距離感も強みです。
「倍率方式」「宅地比準方式」「生産緑地」——専門用語は使わず、ご家族の状況に合わせた言葉で。ご納得いただけるまで、何度でも丁寧にお答えします。
農地の評価は数多く手がけてきました。複数の区分にまたがる評価も、一つずつ正確に確認します。
当事務所での申告のうち、税務調査となったのは約2%（業界平均の約1/5）。申告後も安心してお任せいただける品質を大切にしています。
相続税申告の基本報酬と、遺産総額別の料金目安をご案内します。正式なご依頼前に、必ず総額をお見積りします。当事務所では、最初に安く見せて後で加算をする方法は採用していません。
※農地の実地調査・測量図の取得が必要な場合は、別途料金が発生することがあります（事前にご案内します）。
他の会計事務所の料金表では、相続人加算・土地評価加算などが別途設定されていることがあります。みずほ会計事務所では、ご家族にとって料金が分かりやすいよう、こうした加算を行っていません。
| 相続人が1名増えるごと | ＋ 50,000円 |
| 土地が1区画増えるごと | ＋ 30,000円 |
| 銀行口座が1口座増えるごと | ＋ 30,000円 |
はい。市町村をまたぐ農地の評価も数多く手がけています。それぞれの地域の倍率表・区分を確認しながら評価を進めます。
区分の目安をつけることはできますが、正確な評価額の算出には登記情報・都市計画情報・倍率表などをあわせて確認する必要があります。課税明細書はあくまで出発点とお考えください。
はい。評価額の確認だけを目的にご利用いただいても構いません。その上で申告が必要かどうか、納税猶予を使うべきかをご自身で判断いただいても問題ありません。
もちろんです。評価額が分かれば、農業を継ぐかどうかの判断材料にもなります。決断前の情報収集としてのご相談も歓迎します。
代表税理士の江尾は、税理士になる前の25歳のとき、祖母の相続を経験しました。相続した財産は岐阜の農地が数カ所。区画ごとに立地も条件も違い、それぞれどう評価すればいいのか、当時は右も左も分からないまま一つずつ調べていきました。
その経験があるからこそ、「評価額がわからない」という不安がどれほど大きいか、身をもって理解しています。「税理士になったら、相談に来る方には絶対に嫌な思いをさせない」——この原点から、農地の評価という最初の一歩から、丁寧にお手伝いします。
江尾友宏｜代表税理士（登録番号：117812）・行政書士・CFP®
無料相談から申告完了まで、5つのステップで進めます。
ご予約は電話・メール・LINEで受け付けます。ご相談自体は原則、来所または訪問による対面での面談です（遠隔地にお住まいの方はWeb面談〈Zoom〉も可能）。現状のヒアリングと、農地の区分の確認方法、費用の概算をお伝えします。
見積もりにご納得いただけたらご契約。戸籍謄本・通帳・固定資産税課税明細書などをお預かりします。書類の取り寄せ代行も対応しています。
農地を4区分に沿って評価し、不動産・金融資産とあわせて申告書を作成します（所要目安：4か月程度）。
申告書の内容をわかりやすくご説明し、ご確認いただいてから提出。納付額・納付方法もご案内します。
二次相続の対策、遺言書の作成、名義変更など、申告後に出てくる問題もそのままご相談いただけます。
農地の評価でよく使われる「倍率方式」の仕組みについては、こちらのコラムでも解説しています。
→ 路線価方式と倍率方式の違いをわかりやすく（農地・郊外の土地の評価方法）
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