「うちの土地は路線価と倍率、どっちで評価するのか分からない」——複数の土地・農地を相続する方から、よくいただくご質問です。実はご自身の固定資産税課税明細書を見るだけで、大まかな判断ができます。

この記事を書いた人

江尾友宏

みずほ会計事務所
代表税理士　江尾 友宏

2011年に税理士登録。そして、2016年に独立開業。現在は地元・瑞穂市で「みずほ会計事務所」の代表税理士を務める。現在は、融資や補助金の活用、事業計画の策定を通じて、この街で事業を始める人を全力でサポートしている。また、地域の皆さんが相続や資産のことで不安を抱えずに暮らし続けられるよう、相続のサポートにも力を入れている。

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目次

1. いくらぐらいの評価額になるのか

相続税の土地評価には「路線価方式」と「倍率方式」の2つの方法があり、どちらで評価するかによって計算の道筋がまったく異なります。国税庁が毎年公表する「路線価図・評価倍率表」を見れば、土地がどちらの方式の対象地域かが分かります。後述の計算例のとおり、方式が違えば計算に使う数字も掛け算の中身もまったく別物になります。

2. 計算の仕組み

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路線価方式

道路に面する標準的な土地の1㎡あたりの価格（路線価）が定められている地域で使う方式です。路線価 × 土地の面積を基本に、土地の形状等による補正を加えて評価します。ご自身の土地が路線価地域かどうかは、国税庁の路線価図・評価倍率表で住所から確認できます。

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倍率方式

路線価が定められていない地域では、固定資産税評価額 × 国税局が定める倍率で評価します。倍率は地域・地目（宅地・農地・山林等）ごとに定められています。同じ市町村の中でも、路線価地域と倍率地域が混在していることがあります。

「うちの土地はどっちだろう」と迷ったら、①固定資産税の課税明細書で地番・地目を確認する②国税庁「財産評価基準書」で該当年分・該当地域を検索する③路線価図に価格が付いていれば路線価方式、評価倍率表に地目ごとの倍率があれば倍率方式、という順番で確認すると分かりやすくなります。ご自身で調べるのが難しい場合は、課税明細書と登記情報をお持ちいただければ、こちらで確認することもできます。

どちらの方式になるかは、市町村単位ではなくその土地の所在地ごとに決まっています。同じ市内でも、道路に路線価が振られている場所とそうでない場所があります。

3. 【計算例】倍率方式と路線価方式、それぞれの評価額を追う

それぞれの方式で、実際にどのように評価額を計算するのかを簡易な例で確認します（実際には土地の形状による補正等が加わるため、あくまで概算のイメージです）。

倍率方式の例路線価方式の例
基礎となる金額固定資産税評価額：650万円正面路線価：1㎡あたり15万円
掛け合わせる数値評価倍率：1.2倍地積：200㎡
簡易計算650万円×1.215万円×200㎡
評価額（概算）780万円3,000万円

倍率方式は「固定資産税評価額はすでに知っている金額」に倍率を掛けるだけなので比較的シンプルです。一方、路線価方式は土地の奥行・形状による補正（奥行価格補正等）が加わることが多く、単純な面積×路線価だけでは実際の評価額と差が出ることがあります。

4. 【グラフ】奥行補正を忘れると、評価額はどれだけ変わるか

路線価方式では、土地の奥行が長い・短いといった形状に応じて「奥行価格補正率」を掛けます。この補正を忘れると、評価額を実際より高く見積もってしまうことがあります。間口10m×奥行40mの土地（正面路線価15万円、奥行価格補正率0.92と仮定）を例に比較します（実際の補正率は土地の状況・地区区分によって変わる概算の一例です）。

奥行補正の有無による評価額の違い（設例）
補正なし（単純に路線価×面積）6,000万円
補正あり（奥行価格補正率0.92を反映）5,520万円
※間口10m×奥行40m・正面路線価15万円・奥行価格補正率0.92（仮定）の設例。実際の補正率は土地の形状・地区区分により異なります。

この設例では補正を反映するだけで480万円の差が出ます。奥行が長い、間口が狭いといった土地ほど、補正の影響は大きくなる傾向があります。

5. 自分で計算するときに間違えやすいところ

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固定資産税評価額をそのまま相続税評価額だと思い込む

倍率方式の地域でも、固定資産税評価額に倍率を掛ける計算が必要です。倍率が1.0倍とは限らないため、掛け算を忘れると評価額を誤ります。

2

隣の土地と同じ方式だろうと思い込む

行政区域の境界付近などでは、隣接する土地同士でも路線価方式・倍率方式が異なることがあります。土地ごとに個別の確認が必要です。

3

地目を取り違えて別の倍率を見てしまう

評価倍率表は「宅地」「田」「畑」「山林」など地目ごとに倍率が分かれています。登記上の地目と実際の利用状況が異なるケースもあり、取り違えると評価額が大きくずれます。農地は倍率方式で評価されることがほとんどですが、農業を継続する場合は農地の納税猶予制度を使うことでより低い評価が可能になる場合や、市街化区域内の農地では「宅地比準方式」というさらに複雑な計算になる場合もあります（要確認）。

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前年以前の路線価・倍率をそのまま使ってしまう

路線価・評価倍率は毎年改定されます。相続が発生した年分の数値を使う必要があり、古い年分の資料をそのまま使うと評価額を誤ります。

6. よくある質問

Q. 自分の土地が路線価方式か倍率方式か、自分で調べられますか？

A. 国税庁の「財産評価基準書」をインターネットで確認すれば、路線価図・評価倍率表を無料で見ることができます。ただし土地の形状による補正など専門的な計算が必要なため、正確な評価額は税理士への確認をお勧めします。

Q. 路線価は毎年変わるのですか？

A. はい、路線価・評価倍率とも国税庁により毎年1月1日時点の価格として7月頃に公表されます。相続が発生した年の路線価を使って評価するのが原則です。

Q. 田や畑（農地）はどちらの方式で評価されますか？

A. 多くの地域では倍率方式（固定資産税評価額×倍率、地目「田」「畑」の倍率を使用）が採用されています。ただし市街化区域内の農地は宅地比準方式など別の計算になる場合があります（要確認）。

Q. 一つの土地の中に路線価地域と倍率地域が混在することはありますか？

A. 通常は地番単位で方式が定まりますが、行政区域の境界付近など判断に迷うケースもあります。判断が難しい場合は個別にご確認ください（要確認）。

7. 方式は土地ごとに違います。まず登記情報を確認します

江尾友宏江尾
「うちの地域はだいたい倍率方式のはず」というお話をよく伺いますが、実際には隣の土地と方式が違うことも珍しくありません。ご相談いただいたら、まず固定資産税の課税明細書と登記情報を土地ごとに一つずつ確認するところから始めています。地番ごとに調べて初めて、正確な評価額の見通しが立ちます。

調べてからご相談いただく必要はありません。まだ何も調べていない段階でお越しいただくのが、いちばんお役に立てるタイミングです。当事務所は岐阜県瑞穂市を拠点に、複数の土地・農地をお持ちの方の評価額算定を承っています。対応できる内容はサービス・料金のページでもご案内しています。

※本記事は、記事執筆時点の税法・通達等の情報をもとに、一般的な情報提供を目的として作成しています。今後の税制改正等により、記載内容が変更される可能性があります。実際の申告・手続きにあたっては、必ず国税庁等の最新情報をご確認いただくか、税理士等の専門家へご相談ください。