実家・空き家を相続したときの3,000万円特別控除

1. この特例、いくらぐらいの節税になるのか

正式には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」といい、相続で取得した実家を売却した際、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。売却額や取得費によって幅はありますが、後述の計算例のように税額が数百万円単位で変わることも珍しくありません。まずは大まかな計算の仕組みから見ていきます。

2. 計算の仕組み

譲渡所得税は、次の式で計算した「譲渡所得」に税率をかけて求めます。

取得費（実家を購入・建築した当時の金額）が分からない場合は、売却額の5%を概算取得費として計算するのが一般的です。譲渡費用には仲介手数料等が含まれます。相続で取得した不動産は、被相続人の取得時期を引き継ぐため、多くの場合「長期譲渡所得」（所有期間5年超）に該当し、税率は所得税・復興特別所得税・住民税をあわせて20.315%です。この式の「特別控除額」に、要件を満たせば最大3,000万円をあてはめられるのが本特例です。

3. 【計算例】売却額4,000万円のケースを最後まで追う

実家を4,000万円で売却し、取得費が不明なため概算取得費（売却額の5%）を使い、譲渡費用（仲介手数料等）が130万円、相続人1人で特例の要件を満たしているケースを想定します（実際の税額は取得費の有無・相続人の人数等によって変わる概算の一例です）。

この試算例では、特例を使わなかった場合（①〜③のみで計算）の税額は約746万円になるところ、特例を使うことで約136万円まで下がります。差額は約610万円です。もちろんこれは一例であり、取得費が分かっている場合や、相続人が3人以上で1人あたりの控除額が2,000万円になる場合は、結果が変わります。

4. 【グラフ】特例あり・なしでどれだけ変わるか

5. 自分で計算するときに間違えやすいところ

6. よくある質問

Q. 空き家を取り壊してから売っても特例は使えますか？

A. はい、家屋を取り壊して更地として売却する場合も対象になります。要件の詳細は個別にご確認ください。

Q. 実家を賃貸に出していた期間があっても使えますか？

A. 相続開始の直前まで被相続人が一人で住んでいたことが要件のため、賃貸に出していた期間があると要件を満たさない可能性があります（要確認）。

Q. 小規模宅地等の特例と併用できますか？

A. 小規模宅地等の特例は相続税、この特例は譲渡所得税の制度で、対象となる税目が異なります。要件を満たせばそれぞれ別に適用を受けられる場合がありますが、詳しくは小規模宅地等の特例のコラムもあわせてご確認ください。

Q. 相続人同士で共有のまま売却する場合と、単独名義にしてから売却する場合で違いはありますか？

A. 共有のまま売却する場合、要件を満たす相続人それぞれが控除を受けられます（2024年以降は3人以上で1人2,000万円）。名義の持ち方によって手続きが変わるため、事前の検討をお勧めします。

7. 取得費が分かるかどうかで、結論は大きく変わります

試算をしてからご相談いただく必要はありません。まだ何も計算していない段階でお越しいただくのが、いちばんお役に立てるタイミングです。当事務所は岐阜県瑞穂市を拠点に、空き家の売却に関するご相談を承っています。対応できる内容はサービス・料金のページでもご案内しています。